GACS: INTEGRAAL GEBOUWBEHEER DAT VERDER GAAT DAN STANDAARD GBS

In de wereld van gebouwbeheer is een ware revolutie gaande. Waar traditionele gebouwbeheersystemen (GBS) jarenlang volstonden, vraagt de Europese regelgeving nu om een veel slimmer en actiever systeem: GACS, oftewel gebouwautomatiserings- en controle systeem. Bij Webeasy, een Nederlandse specialist in gebouwautomatisering, zagen ze deze ontwikkeling jaren geleden al aankomen. Met hun geïntegreerde GACS-tool – die zowel het GA (Gebouw Automatisering) als CS (Controlesysteem)-deel omvat – nemen zij nu een voorsprong op de markt.

“GACS bestaat eigenlijk uit twee delen,” legt Bas den Boer, senior engineering consultant bij Webeasy, uit. “Aan de ene kant heb je GA: dat is het klassieke gebouwbeheersysteem. Dat deden wij altijd al. Maar het nieuwe en cruciale deel is CS: het controlesysteem dat actief bewaakt of een installatie daadwerkelijk goed functioneert.

Die combinatie is essentieel. Europese regelgeving – de EPBD III (Energy Performance of Buildings Directive) – schrijft voor dat vanaf 2026 grote kantoorgebouwen niet alleen moeten kunnen meten, maar ook controleren en bijsturen. “En daar zijn vastgoedbeheerders eigenlijk te laat mee begonnen,” vindt Den Boer. “Iedereen is er nu opeens mee bezig, maar het had eigenlijk twee jaar eerder gemoeten als we in Nederland die deadline van 2026 hadden willen halen. Maar goed, vermoedelijk krijgt men nog wel de ruimte alsnog dit snel te implementeren.”

Volledig integreren
Den Boer ziet nu wel dat de branche een inhaalslag maakt, al zijn de tools veelal een uitbreiding op het aloude gebouwbeheerssysteem (GBS). “Dat betekent in de praktijk dat naast het GA-deel het CS-deel als losse software in de cloud draait. We hebben dat al een paar jaar geleden bekeken en besloten om dit volledig te integreren in één GACS-pakket. En daardoor draait onze tool gewoon in de regelaar zelf,” zegt Den Boer. “Geen losse pakketten, geen abonnementen en geen ICT-vraagstukken. What you see is what you get.”

Ook de KPI-bewaking draait lokaal in de regelaar. In plaats van een wirwar aan technische alarmen, presenteert het systeem duidelijke grafieken en kleuren. “Groen is goed, oranje is twijfelachtig en rood is slecht. In één oogopslag ziet een installateur of eindgebruiker hoe zijn systeem presteert,” vertelt Den Boer.

Dat maakt het mogelijk om in te zoomen op details. “Als je ziet dat de luchtbehandeling het niet goed doet, kun je op procesniveau kijken welk onderdeel de zwakke schakel is. Is het de temperatuurregeling? De druk? De vochtregeling? En op welk tijdstip treedt het probleem op? Het systeem helpt de installateur stap voor stap in het oplossen van mogelijke problemen.”

Echte analyses maken
De toegevoegde waarde van het CS-deel ten opzichte van het aloude GBS is duidelijk: continue prestatiebewaking, historische data en benchmarking. “Onze grotere regelaars kunnen drie jaar aan data opslaan,” zegt Den Boer. “Dan kun je echt analyseren: hoe presteerde januari 2025 ten opzichte van januari 2024? En we corrigeren ook automatisch voor graad- en koeldagen.”

Die functionaliteit is essentieel voor het realiseren van energiebesparingen. Hoewel Den Boer zich niet aan exacte percentages wil wagen – “sommige schattingen van 40% zijn wel erg ambitieus” – gelooft hij heilig in de potentie. “Beter regelende installaties zijn altijd energiezuiniger. En GACS helpt je om die verbeteringen te zien én te realiseren.”

Minder menselijke fouten
Dat dit geheel geautomatiseerd wordt is meer dan alleen hype, het is eigenlijk noodzaak. Want de druk op technici neemt toe, stelt Den Boer. “We hebben steeds minder mensen voor steeds meer werk. De tijd voor uitgebreide inbedrijfstelling en nazorg wordt korter. Dan helpt zo’n tool echt om sneller inzicht te krijgen in wat er misgaat, en waar.”

Als het aan Den Boer had gelegen, was GACS al veel eerder ingevoerd. “Langzaam maar nu wel heel zeker zie je dat bij de uitvragen voor bouwprojecten een GACS-systeem nu ook duidelijk wordt vereist in het bestek. Dat was voorheen niet het geval, en al zouden wij het al kunnen aanbieden, wij prijsden ons uit de markt. Een systeem zonder CS-deel is nu eenmaal goedkoper dan met CS-deel.”

De impact op de projectuitvoering is aanzienlijk. “De traditionele RTO (regelsysteemtechnische omschrijving) wordt uitgebreid met monitoring: hoe gaan we de installatie bewaken? Dat moet je als installateur nu ook kunnen onderbouwen. En je moet aantonen dat je KPIs in beeld hebt.” Ook de software is toekomstbestendig, want oudere installaties met een software-upgrade kunnen GACS-ready worden gemaakt, mits de benodigde sensoren en meters aanwezig zijn. “Dat maakt het ook aantrekkelijk voor bestaande gebouwen. Je hoeft niet altijd vanaf nul te beginnen.

Hoewel de Europese verplichting op 1 januari 2026 formeel ingaat, is het belang van GACS volgens Den Boer breder dan alleen wetgeving. “We zien nu al bij onszelf dat we regelingen vinden die niet goed werken. Dat hadden we zonder het KPI-dashboard niet zo snel opgemerkt.”

Daarom gelooft Den Boer dat de toekomst ligt in proactieve monitoring. “Technici hebben simpelweg te weinig tijd om elke dag handmatig in systemen te duiken. En als je dat al doet, is het een momentopname. GACS kijkt continu. Dat is een wereld van verschil.” Toch waarschuwt hij ook voor overdaad. “Onze serviceafdeling vroeg nadrukkelijk: géén alarmbellen. Liever een grafisch dashboard dan een eindeloze lijst aan meldingen waar niemand meer naar kijkt. Zo kan een soort alarminflatie ontstaan.”

Vooruitkijken
Wat betekent dit voor de toekomst? Den Boer verwacht dat de standaard van GACS snel breder wordt toegepast, zeker naarmate de voordelen zich in de praktijk bewijzen. “Gebouweigenaren willen zekerheid. Ze willen weten: werkt mijn installatie? Werkt ze efficiënt? En daar kunnen wij nu antwoord op geven.” Zijn conclusie is daarom ook helder: “Inregelen is lang het ondergeschoven kindje geweest in de installatietechniek. Maar met GACS maken we een inhaalslag, want hoe je het wendt of keert: meten is weten.”

Ferro Offices Rotterdam
Een van de eerste projecten waarin een GACS-systeem werd uitgevraagd in het bestek, is Ferro Offices in het Merwe-Vierhaven(M4H)-gebied van Rotterdam. Het gebouw is een herbestemming van het voormalige Ferro kantoor uit 1969. Op het perceel van ongeveer 1.800 m² wordt een verzamelgebouw gerealiseerd met 7.400 m² kantoorruimte en 700 m² bedrijfsruimte. Het zal plaats bieden aan ongeveer 300 werknemers.

Het voormalige kantoor is tot op het bestaande casco gestript, en krijgt een grotendeels biobased gevel. Dit casco heeft een dusdanig draagvermogen dat een extra verdieping aan het huidige volume kan worden toegevoegd, zodat er een multifunctioneel gebouw ontstaat van 4 verdiepingen hoog. Het pand wordt gebouwd volgens de BENG-normen (Bijna Energieneutrale Gebouwen), BREEAM-NL-outstanding gecertificeerd en gasloos opgeleverd, en krijgt mede hierdoor en een serie van pv-panelen op het dak energielabel A+++.

Voor de realisatie is bouwonderneming Dura Vermeer Bouw Heyma geselecteerd. Totaalinstallateur Dura Vermeer Techniek wordt tijdens de realisatie verantwoordelijk voor alle installaties. WVH Geveltechniek sluit aan voor het ontwerp en de bouw van de gevel. Webeasy is verantwoordelijk voor de volledige GACS-inrichting, vertelt Bas den Boer van Webeasy. “Het bijzondere aan Ferro Offices is dat het bestek heel bewust naar GACS en de EPBD III verwees,” vertelt Den Boer. “Dat zie je nog niet vaak. Alle benodigde bemetering zat er al in: van energie- en elektrameters tot retourtemperatuursensoren in de hydraulisegroepen. GACS Klasse A is de eis; het hoogste niveau.

Het project is exemplarisch voor de nieuwe manier van bouwen en renoveren. Alles is communicatief: pompen, warmtepompen, verlichtingsinstallaties, zelfs koppelingen met het brandmeld- en inbraaksysteem en – mogelijk – met laadpalen op het terrein. “Die integratie is essentieel voor het functioneren van een goed GACS,” stelt Den Boer, die net na deze zomer het GACS-systeem oplevert. De oplevering van de gehele vernieuwbouw staat voor einde van dit jaar in de planning.

Door Harmen Weijer. Foto’s Ferro Offices: M4H. Screenshots: Webeasy